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25-01-2019

IL SUBENTRO NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE VA SEMPRE COMUNICATO AL LOCATORE

Con sentenza n.27441 del 30.10.2018, la III Sezione della Cassazione Civile ha stabilito che, in tema di locazione, l'art. 6 della legge n.392/1978 stabilisce che, in caso di separazione consensuale, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice  a quest'ultimo.

 

Nel caso in esame, il contratto di locazione era stato stipulato tra un ente locatore e un conduttore che poi conveniva ad una separazione consensuale. 

Nell'omologa di separazione, l'immobile veniva assegnato alla moglie che subentrava nel contratto di locazione de quo.

Il locatore indirizzava le diffide di pagamento dei canoni scaduti all'ex conduttore con cui però il rapporto di locazione doveva dichiararsi estinto.

Il Giudice d'appello riformava parzialmente la sentenza di primo grado, dichiarando l'inefficacia interruttiva della richiesta di pagamento relativamente alla prescrizione quinquiennale, poichè destinata al marito non più assegnatario dell'immobile.

Dovevano, invece, considerarsi salvi dalla prescrizione i canoni maturati nel quinquennio anteriore all'atto interruttivo ex art. 2948 n.3 c.c..

 

Il locatore proponeva così ricorso in Cassazione ritenendo che la nuova conduttrice fosse tenuta a dargli comunicazione della modifica soggettiva del rapporto locatizio, così da evitare la configurazione della violazione dei principi di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c. e dell'abuso del diritto consistente nell'esonerare la parte succeduta nel contratto di locazione dalla fondamentale obbligazione di pagare il canone, con conseguente gravissimo pregiudizio dell'utilità del contratto per la controparte.

Il locatore considerava errato affermare che le diffide di pagamento inviate al marito (ex conduttore) non fossero anche efficaci nei confronti della moglie (nuova conduttrice), attesa la propria estraneità al fenomeno successorio avvenuto ex lege e quindi la materiale impossibilità ad indirizzarle all'esatto soggetto obbligato.

 

Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale "il locatore pur in presenza di una successione nel contratto ex latere conductoris di stampo legale e non negoziale, ha comunque il diritto di conoscere quale sia il soggetto divenuto nuovo titolare dei diritti e degli obblighi scaturenti dal rapporto. L'automatismo del meccanismo successorio disciplinato nella L. n. 392 del 1978, art. 6, implica, infatti, la ininfluenza di un qualsivoglia apporto volitivo, di adesione o di accettazione da parte del locatore ceduto, ma non implica altresì che, in un rapporto contrattuale di durata a prestazioni corrispettive, il cambiamento di titolarità di uno dei contraenti possa operare e svolgere i propri effetti nella ignoranza dell'altro" (Cassazione Civile, Sez. III, n.1831 del 14.02.1992).

 

Si assiste ad una sorta di riconsegna del bene al locatore che, a sua volta, lo consegna al nuovo conduttore.

La Corte ha così giustificato le richieste di pagamento dei canoni al vecchio conduttore, attesa la mancata conoscenza della successione da parte dell'Ente locatore.

Non comunicando al locatore l'avvenuta successione, la nuova conduttrice ha accettato che le pretese continuassero ad essere esercitate nei confronti dell'ex coniuge e spiegassero effetto anche nei suoi riguardi.

 

Alla luce di dette considerazioni, la Suprema Corte ha cassato con rinvio alla Corte d'appello, in diversa composizione, al fine di conformare la decisione assunta ai principi di diritto sanciti nella sentenza in oggetto e per la liquidazione delle spese per il giudizio di cassazione.