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24-04-2019

CONTRATTO DI LOCAZIONE: VALIDA LA CLAUSOLA CHE ATTRIBUISCE AL CONDUTTORE TUTTI I TRIBUTI SULL'IMMOBILE

Con sentenza del 08 marzo 2019 n.6882 le Sezioni  Unite della Cassazione Civile hanno affermato il seguente principio di diritto: "è legittima nel contratto di locazione ad uso abitativo la clausola secondo cui il conduttore deve farsi carico di ogni tassa, imposta e onere relativo ai beni locati, tenendo "manlevato il locatore, dovendosi ritenere che detta pattuizione non determini la traslazione in capo al conduttore dei tributi gravanti sull'immobile a carico del proprietario/locatore, ma la mera integrazione del canone di locazione".

 

Nella fattispecie, la Corte d'Appello aveva respinto il gravame interposto dalla società conduttrice in relazione al pronuncia del giudice di primo grado di rigetto della domanda di accertamento e declaratoria del vantato diritto alla restituzione degli importi versati alla società locatrice in virtù del contratto di locazione.

Secondo la società conduttrice non erano dovuti alcuni importi previsti dal contratto, quali le voci di tassa, imposta ed onere relativo.

La Suprema Corte ha, dunque, affrontato, il tema della validità della clausola contrattuale che pone a carico del conduttore il pagamento delle tasse sull'immobile.

Si tratta di stabilire se sia valida la clausola di un contratto di locazione che attribuisca al conduttore di farsi carico di ogni tassa, relativa al bene locato e se l'art. 53 Cost possa costituire un limite generale all'autonomia privata in tema di individuazione del soggetto passivo dell'imposta, impedendo alle parti private di neutralizzare pattizziamente gli effetti della capacità contributiva.

A tal fine, la Suprema Corte ha richiamato altre due pronunce a Sezioni Unite: sentenze n.5 e n. 6445 del 1985.

La prima,  la sentenza n.5/1985, ha dichiarato nulla la clausola che riversi su un altro soggetto il peso della propria imposta, ai sensi dell'art. 1418 c.c., co.1.

La seconda, la sentenza n.6445 del 1985, ha invece chiarato che il patto traslativo di imposta è nullo per illeceità della causa solo quando esso comporti che effettivamente l'imposta non venga corrisposta al fisco dal precettore del reddito.

Con detta ultima pronuncia è stato confermato il carattere di centralità che il dovere tributario è venuto assumendo nella Costituzione, il cui art. 53 si pone come fonte immediata ed imperativa la cui violazione può comportare la sanzione della nullità delle manifestazioni di autonomia negoziale con esso confliggenti.

L'autonomia privata non può alterare i connotati dei tributi diretti, strutturati in modo che ad ogni capacità contributiva debba corrispondere inderogabilmente una riduzione del patrimonio del titolare della capacità contributiva stessa poichè, alla stregua dei prinicpi scaturenti dal coordinamento degli artt. 2 e 53 la Costituzione esige che quel concorso, imposto al contribuente, incida sul suo patrimonio.

Il principio delineato dalla sentenza n.6445 del 1985 è condiviso dalla dottrina maggioritaria, ricevendo constante conferma da parte della Corte.

 

Orbene, il legislatore ha ritenuto di vincolare l'autonomia negoziale dei contraenti soltanto per quanto riguarda la durata del contratto, la tutela dell'avviamento e la prelazione mentre, l'ammontare del canone locativo è lasciato alla libera determinazione delle parti, che possono prevedere l'obbligazione di pagamento per oneri accessori.

 

E' vero che le imposte sono sempre sostenute dal proprietario dell'immobile e l'ente impositore individua in esso il soggetto che è tenuto a farvi fronte ma questo si disinteressa se poi, per accordo privato, i contraenti scelgano di operare un rimborso o una diversa forma di pagamento a carico del conduttore.

 

La Suprema Corte ha precisato che "ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate va verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale, le singole clausole dovendo essere considerate in correlazione tra loro procedendosi al relativo coordinamento ai sensi dell'art. 1363 c.c., giacchè per senso letterale delle parole va intesa tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola cluasola di un contratto composto di più clauosle, dovendo il giudice collegare e raffontrare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato".

Pertanto, la Suprema Corte ha inteso il termine "manlevare" come "operare un rimborso a carico del conduttore" considerando la clausola di cui si tratta alla stregua del complessivo tenore del contratto, rilevando che le parti abbiano nella specie determinato il canone in due diverse componenti; ovvero con due distinte clausole contrattuali di un unico atto.

 

Alla luce delle considerazioni svolte, le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno affermato che la clausola del contratto di locazione che attribuisca al conduttore l'obbligo di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativi ai beni locati , tenendone manlevato il locatore, non è affetta da nullità per violazione di norme imperative, nè per violazione del precetto costituzionale di cui all'art. 53 Cost, qualora essa sia stata prevista dalla parti come componente integrante la misura del canone locatizio e non implichi che il tributo debba essere pagato da un soggetto diverso dal contribuente, trattandosi in tal caso di pattuizione da ritenersi in via generale consentita in mancanza di una specifica diversa disposizione di legge.